高齢者不動産取引の留意点(意思能力の有無）
高齢者不動産取引の留意点（相続対策より先に考えるべき事）
意思能力の有無は非常に重要な問題です。２０２５年には高齢者認知症患者数約７００万人（約５人に１人）見込まれています。（内閣府２８年高齢社会白書）
意思能力を有しない者がした法律行為は無効とされています。認知症だけではなく病気・事故、不安定な精神状態が続くことにより、意思能力が欠如する場合があります。不動産を売ったり、貸したりまた預金をおろしたりなど当然できなくなります。リバースモーゲージ・ハウスリースバックも同様です。資産が凍結します。有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に入居する資金も捻出できなくなります。必要な時に必要な資金が工面できないという事です。
相続対策は重要でありますが、極端な話相続対策をしなくても相続はおきます（当然ですが）その結果資産は必ず動きます。相続人が税金をどうしよう、遺産分割協議が整わない、親族間のもめごとがおきたりしますが資産は動きます。後は単純承認・限定承認するか放棄するか相続人次第という事です。資産は凍結しません。相続がおきるのが先か、当事者の意思能力が欠如するのが先か？正直誰にもわかりません。
意思能力が欠如した法律行為（不動産取引）はどうなるのか？次に判例を紹介します。